潘石屹：SOHOから変換快速車道へ

家賃収入は大幅にアップします。

2012年、SOHO中国は3年間で小売業のモデルに別れを告げ、賃貸不動産の所有に変更した。

この販売が長かった不動産会社にとって、もっと大きな保有モデルに挑戦することになりました。

北京CBD核心区域に位置する光華路SOHO二期プロジェクトは近く建設され使用され、複数の持ち家が続々と建設されました。

2014年だけで、北京望京SOHO、光華路SOHO、上海復興路プロジェクト、上海凌空SOHOが相次いで完成して交付されました。

この4つのプロジェクトを使って、来年会社の家賃収入が大幅に上がります。

潘石屹は述べた。

9月29日、SOHO中国の公告によると、グループとシートリップ上海とシートリップ関連会社は9月26日に凌空SOHOの若干の不動産及び付帯施設の販売について枠組み合意を結び、総額は約30.5億元（約38.5億香港元）である。

このような不動産は総販売可能な建築面積の10.02万平方メートルの不動産及びいくつかの付帯施設を含みます。

これに対し、潘石屹氏は投資設計について、北京と上海は1:1であると説明しましたが、上海の投資は500億元を超えていることが分かり、一部の不動産を売却しました。

凌空SOHOに対して一部の不動産を販売したやり方について、潘石屹氏は、実は販売したくなかったが、シートリップネットはプロジェクトのためにもっと多くの人の流れと活動をもたらし、さらにプロジェクトのレンタルを促進することができると語った。

潘石屹氏は、来年は基本的に販売していないと強調し、「家賃収入は大幅に増加し、販売（収入）を徹底的に上回る」と述べました。

経営モデルの転換後、SOHO中国の土地獲得戦略はそれに応じて変化した。

現在の取地戦略はできるだけ少なく土地を持って、主にそれとも現金をプロジェクトに転換して、純負債率のレベルを制御します。

潘石屹氏によると、SOHO中国の現在の純負債率は15%前後で、将来的には現金規模が200億元を超え、純負債率コントロール目標は50%前後に維持されるという。

二年余りのSOHO中国における転換運営の心得について、潘石屹氏は「精密化管理は会社が一番多くの力を使うことだ」と述べた。

以前SOHO中国のオフィスビルを買った人は平均5000万元を支払っていましたが、今はSOHO中国のオフィスビルを借りるお客さんごとに毎月10万元～20万元を支払っています。この中間の格差は大きいです。

潘石屹は、だから会社の転換は二年半以来、市場の圧力が大きいにもかかわらず、振り返ってみると、転換は正しいと述べました。

中国の経営モデルは販売から保有に転化するとともに、製品概念のアップグレードが加速している。

聞くところによると、今年SOHO中国で建設された複数のプロジェクトの中で、省エネ、空気及び水の浄化がハイライトとなっている。

潘石屹氏は「現在の建築のエネルギー消費は55.7度/平方メートル/月で、中国のオフィスビルが提案するエネルギー消費基準は85度/平方メートル/月です。

SOHOプロジェクトは毎日の室内の空気の質が中国の国家基準に達することができます。つまり75マイクログラム/立方メートルで、90%以上の日数は35マイクログラム以下でさえあります。」

インターネットの思考面の変革はSOHO中国の未来の変革の方向にもなります。

潘石屹氏によると、SOHO中国は来年2月1日にインターネットと提携するプラットフォームを正式に発売する予定で、そのうち二三十のプロジェクトが参加します。

潘石屹氏によると、第二段階のモデルチェンジには多すぎる資金が必要ではなく、インターネット計画でプロジェクトを改造し、インターネット時代のオフィスニーズに合わせた空間を作る必要があるという。

現在はインターネット会社から技術人材をいくつか掘っていますが、インターネット会社との提携はまだ考えられていません。

今回のモデルチェンジはSOHO中国のすべての部分に及んでおり、管理開発からレンタルまで、新しい都市にも広がっており、すべての業務がカバーされています。

詳細は来年2月1日に公開される。

現在の経済と政策について、潘石屹氏は「経済が回復できるかどうかは、影響要素が多い。利下げだけではなく、オフィスビルの賃貸産業からもわかる」と述べた。

以前、「私達のプロジェクトの中の建外SOHO、現代城の主な取引先は石炭の支配人で、今どこに石炭の支配人がいますか？続いて鉄鋼企業で、当時の唐山鋼鉄企業の社長は私達の三里屯SOHOを買って、勝手に3億元、5億元を使いました。

しかし、現在私達のオフィスビル、特に望京SOHOは90%を超えるお客様がインターネット企業です」と話しています。