社債は21%下落しました。不動産会社は赤い糸を踏みました。

不動産に対する監督管理の波が続いている。広東、深センなどの監督管理部門が個人経営ローンに違反して不動産市に入る調査結果を発表した後、北京銀保監局は関連部門とともに、全面的な自主検査、特別審査、専門家制度の導入などの強い監督管理措置を講じている。

不動産企業側に対する監督管理は現在緩和の兆しを見ていない。この背景には、資金面の悪い不動産企業が受ける圧力が考えられます。3月以来、投資家は「ステルス開発者」の人気スターのメイロンに「足で投票する」と語った。

3月23日16時09分、「20美凱龍MTN 001」の銀行間の取引価格は77.20元で、今年に入ってから21.4%下落しました。前の3月11日、この債券は一時、最低65元にヒットしました。3月2日、レッドスターの美凱龍のもう一つの債券「18レッドスターホームMTN 001」は最低で75元まで下落しました。

複数の債券が売られ、価格が下落した背景には、人気スターの米ケロン企業の負債率が高い企業、経営圧力が倍増する苦境が浮き彫りになっている。1月29日、ファミリーマートのトップ企業である紅星美凱龍家居集団株式有限公司（株式コード：60828、以下「美凱龍」という）は、2020年に疫病の影響を受け、純利益は同56.0%から61.8%まで下落したと発表した。また、グループ不動産のプレート子会社はここ数年、不動産企業の「三つの赤い糸」の一つを大挙し、後続の融資制限の圧力に直面している。

債務拡張を継続した後、米凱龍の持ち株会社である紅星美凱龍ホールディングス有限公司（以下、「紅星美凱龍グループ」という）は、負債率が高い企業です。2020年9月末時点で、その債務総額は1860.8億元に達し、4割を超える資産は担保融資に使われ、制限資産は10437.68億元に達した。

2020年9月末までに、米ケロンの帳簿上の貨幣資金は62.2億元だけで、一年以内に満期になる非流動負債は124.98億元に達し、36.64億元の短期借入金を加えて、借金の返済圧力が予想される。

恵誉は17日、米ケロンの長期外貨発行者の違約格付け（IDR）、高級無担保格付け、2022年満期の3億ドル優先手形の格付けを「BB+」から「BB」に引き下げた。長期外貨発行者の違約格付けの見通しは「マイナス」である。一ヶ月以上前にはすでに米ケロンの発行者信用格付けを「BB+」から「BB」に引き下げました。

米ケロンは910億円の投資性不動産規模で、A株の第一位の地主である投資家の蛇口に次ぎますが、この「準優勝」の生活は厳しいです。

流動負債比率は83%に達する。

2020年9月30日までに、人気スターの美凱龍さんは89の自営デパートを経営しています。255の委員会はデパートを管理して、戦略的な協力を通じて11軒のホームセンターを経営しています。ここ数年来、美凱龍は賃貸料の安定収入を儲けているだけではなく、都市の住宅価格の上昇による不動産の増値収益を共有しています。

紅星美凱龍グループはホームプラットフォームの美凱龍以外に、不動産開発業務として重要な業務プレートがあります。紅星美凱龍ホールディングスが商業不動産及び住宅開発業務を運営する重要なプラットフォームは重慶紅星美凱龍企業発展有限公司（以下「紅星企業発」といいます。）です。

公開資料によると、2009年から不動産開発業務に参入し、ホームストアとホームマーケットを経営する資源優勢により、ホームマーケットの近くで他の宿泊施設の一部を獲得し、収入と都市配置が年々上昇している。中指研究院の最新統計によると、2020年に紅星企業が傘下の上海紅星美凱龍不動産グループ有限公司（以下「紅星不動産」という）は654.1億元の販売規模で59位にランクインした。

一部の業界関係者によると、不動産事業への輸血が続くため、レッドスターの米ケロン集団の負債規模は急速に膨張し、2020年9月末までに、レッドスターの米ケロングループの債務総額は1860.8億元に達した。

継続的に拡張した後、レッドスター企業の負債率はすでに高くなりました。WINDデータによると、2020年6月末時点のレッドスターの負債総額は877.4億元に達し、そのうち流動負債は725.02億元に達し、83%に達した。前受金を除いた貸借対照率は73.16%に達し、70%を超える監視赤線を超えた。また、現金短債は1.08%に比べ、純負債率は95.86%で、赤い糸にも迫っている。

不動産プラットフォームの紅星企業は自身の公開融資が多くないので、紅星の米凱龍集団の資金サポートに依存しています。共同信用格付け報告によると、2014年末までに、紅星の米凱龍グループの他の未収金は175.43億元で、年初より5.36%増加し、主に借金と往来の金額が増加したため、他の未収金の中で、未払い金額の前五大会社のその他未収金の比率は32.75%で、全部関連企業であり、その中の前四社は全部重慶紅星の美凱龍企業の発展があります。会社の間接持株または持株を制限する関連企業。

四割を超える資産は担保または担保されます。

不動産関連業務を融資し続けるため、紅星美凱龍集団はすでに「借金が山ほどある」という。2020年9月末時点で、紅星の米凱龍集団の有利子負債は909.8億円に達した。共同資信の関連格付け報告によると、紅星の米凱龍集団は1年以内（1年を含む）の有利子債務の規模は353.04億元に達し、現金短期債務は0.55倍しかなく、現金資産は短期有利子債務に対する負債の程度が弱い。

また、大量の資産は質権設定されています。レッドスターの美凱龍グループの国債発行資料によると、2020年9月末の制限資産の額面価値の合計は10437.68億元で、その総資産の41.07%を占め、純資産の151.84%を占めている。制限資産のうち、839.83億円を含む投資性不動産は担保付きで制限されており、173.63億円の棚卸資産は担保付きで制限されている。

昨年9月末までに、紅星の米凱龍集団の投資性不動産の総規模は993.28億で、その中の84.6%の投資性不動産資産が制限されていたり、資産の現金化能力に一定の影響を与えています。

米ケロンの株はかなりの部分が担保にされています。2020年9月1日までに、紅星の美凱龍グループは合計で米凱龍69.87%の株を保有しています。そのうち47.43%はすでに紅星美凱龍グループによって融資に質権設定されています。

債務満期の返済圧力を緩和するため、紅星の米凱龍集団は今年3月10日に2021年社債（第一期）を発行し、30億元を募集した。債券募集説明書によると、本債券の募集資金は引受費用等の関連費用を差し引いた後、社債の償還に全部使用する予定です。

ここ1年、米ケロンは頻繁に借金と非公開株式を発行して、間もなく到来する債務返済の圧力を緩和します。そのうち37億元の株式の増資計画は今年3月1日に証券監督会の審査に合格しました。投資者を安定させるため、紅星の美凱龍はまた二つの大きな招集を出して、紅星の美凱龍グループの子会社を分社して発売するつもりです。都市総合体と商業ショッピングセンターの建設、誘致、運営のエーゲ海商業計画は10月に120億-150億元で香港に上場する予定です。自動車生産ラインの東風設計院有限公司は90億-100億元の見積もりを期待します。元が上場する。

3月10日に2021年社債（第一期）の発行に成功して30億元の資金を募集した後、その後37億円の増資が順調に行われれば、紅星美凱龍グループの短期債務負担は大幅に緩和され、傘下の2つの子会社が上場分割に成功すれば、さらに債務負担が緩和される。

疫病の衝撃を抜け出してまた不動産に規制される。

昨年は疫病の影響で、米ケロンの業績が落ち込み、2020年前の3四半期には、紅星メケロン傘下のショッピングセンターの収入が約19%減少しました。その業績予報によると、米ケロンは2020年度に上場会社の株主に帰属する純利益は17.11億元から19.71億元で、同56.0%から61.8%まで減少した。

今年はすでに疫病の影響の影を徐々に抜け出して、消費需要も回復し始めましたが、今年は各地で住宅ローンの調整が行われ、また会社の経営に不確実性をもたらすかもしれません。

これまでのデータから見ると、毎回の不動産コントロールの強化力は住宅販売業に衝撃を与えます。例えば2016年11月以降、各地で不動産規制政策が頻繁に打ち出され、不動産市場は明らかに冷え込み、2017年全国規模以上の建材ホーム売場の累計売上高は9173.70億元で、前年より22.60%減少した。

今年以来、多くのカナダの不動産規制は、信用格付け報告書によると、「不動産不炒」の位置づけの下で、建材住宅市場は依然として大きな圧力に直面している。総じて言えば、米ケロンは2020年前の第3四半期の売上高は50.04%に達し、収益力は依然として強いです。

大量の販売可能不動産プロジェクトも引き続き販売代金を持ってきます。2020年9月末までに、紅星の美凱龍集団が完成したプロジェクトの総販売面積は364.62万平方メートルで、販売面積は337.86万平方メートルで、平均化率は92.66%である。建設プロジェクトではまだ販売面積が724.63万平方メートルあり、後続の販売代金も引き続きキャッシュフローを補充します。

しかし、共同信用格付け報告によると、会社の土地準備は三四線都市にあり、一部の三四線都市は経済基盤が弱い、人口流出及び不動産の供給が需要以上であるなどの現象があり、去化圧力に直面する可能性がある。

投資性不動産評価法または業績変動の激化

大量の商業施設の不動産を持っているため、美凱龍は長年にわたって投資性不動産の最大規模のA株「地主」を再任していましたが、昨年9月末までに、米凱龍の投資性不動産規模は910億元で、投資家の蛇口973億円に次ぐ規模となりました。

米ケロンが保有する910億円の投資性不動産はその総資産の70%を占め、会社の重要性は言うまでもない。しかし、これらの自家所有の住宅市場は公正価値法によって評価され、またしばしば市場から財テク操作として疑われています。しかも、80%を超える投資性不動産はすでに質権設定されて融資されています。この部分の資産は換金するのが難しいです。

会計基準によると、投資性不動産の計算根拠は二つあります。一つは歴史原価法で、一つは公正価値法です。歴史原価法は購入または建築原価に基づいて計上し、普通の不動産と同じ方法で毎月減価償却を計上する。公正価値法則は減価償却を計上する必要はない。

A株の上場会社が一般的にコスト法によって投資性不動産を評価するのと違って、米凱龍は公正価値法によって評価し、同じくデパートを経営する海寧皮城、小商品城、軽紡城などを選んで、投資性不動産はすべてコスト法によって評価します。公正価値法の評価値の最大の利点は、住宅価格の上昇を受けることができます。また、減価償却費を計上する必要はありません。住宅価格が上昇チャネルにあるため、メイロンは毎年付加価値を評価する利益を得ることができます。昨年第3四半期の米ケロンの不動産投資増値は3.79億円だった。

2019年の米凱龍の投資性不動産公正価値変動収益は16.01億元で、会社の利益総額に占める割合は25.8%である。2017年、2018年の比率は30%を超えています。住宅価格の上昇周期において、公正価値の変動は美凱龍に多くの業績を貢献しましたが、米凱龍の非経常損益が比較的に大きいことが分かりました。会社の非純利益の純利益は長期に比べて50%から70%まで低くなり、業績変動のリスクが大きいです。

一旦住宅価格の下落圧力が出たら、美凱龍の投資性資産の公正価値の変動も業績に牽引されます。